王先生已经40岁了，他不想在北上广深打拼了，于是倦鸟归巢，回到了老家三线城市。回到三线城市，首要的就是要购买房子，还好现在三线城市的房子都不如之前那么贵了，王先生下手也不犹豫，但在办理住房按揭贷款时，却发现三线城市的房贷利率居然比一线城市高。

王先生对此还不理解，三线城市的经济不如一线城市，应该是房贷利率更低才对啊，可为什么三线城市的房贷利率还比一线城市贵呢？这种“越穷的地方贷款利率越高”的现象很不合理。

其实，关于这个问题，也有许多人不理解，为什么收入越低的地方却要支付更高的房贷利率？

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一、银行房贷利率的构成

要解答房贷利率差异的这个问题，我们首先要了解房贷利率的构成。目前，银行的房贷利率由2个部分构成：基准利率和上浮利率。就目前的贷款利率政策来说，基准利率就是人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率（LPR）；上浮利率就是在LPR基础上加点的利率，例如LPR利率是4.3%，如果你的房贷利率是4.9%，那么浮动的那部分利率就是0.6%。

一般来说，根据贷款利率市场化的原则，银行监管部门会给商业银行一个贷款利率浮动的区间，各家银行可根据自身的情况，在限定的区间范围内浮动利率（包括上浮利率和下降利率）。由于浮动的利率不同，各家银行的房贷利率就会不同。这就是各家银行房贷利率不同的主要原因。

二、同一家银行在不同城市的房贷利率不同

为什么同一家银行在不同的城市，也会有着不同的住房按揭贷款利率呢？

因为目前各家银行的总行都会将房贷利率制定的权限制授权给省分行，因此，决定房贷利率水平的是各家银行的省分行。同一家银行的不同省分行，有着不同的经营环境，就会有着不同的房贷利率定价策略，因此会产生不同的房贷利率。例如，同样是中国工商银行，上海的工商银行的房贷利率可能与山东的工商银行的房贷利率不一样。

即便是同一家银行的省分行管辖的不同城市，也会存在不同的房贷利率。因为市级分行会根据当地的房贷利率市场竞争情况，请求省分行调整房贷利率，以适应当地的房贷利率市场。例如，同样是在江苏省，常州的中国银行房贷利率可能与连云港的中国银行的房贷利率不一样。

三、房贷利率的2个趋势

从目前来说，银行房贷利率出现了2个趋势：一是一二线城市的房贷利率比较低，三四线城市的房贷利率相对较高；二是大型商业银行的房贷利率较低，地方性的中小银行房贷利率较高。

银行房贷利率为什么会存在这2个趋势呢？这2种趋势的存在，固然受多个因素的影响，但其中都与银行发放房贷的风险相关。

银行对于房贷利率的定价，从风险角度来看，一般除了考虑资金成本、人力成本和当地的经济发展情况外，还会考虑抗风险系数。

通常来说，北京、上海、杭州等一二线城市的房价会比三四线城市的房价更加坚挺，因此在有房产作为抵押的前提下，银行在一二线城市发放住房贷款的风险，要比三四线城市低。换一句话说，就是越是经济发展不好越是穷困的地方，房贷利率越高。

因为如果借款人断供了不还款了，银行处置拍卖房产抵偿欠款时，在一二线城市拍卖房产所得款项更能抵偿欠款。也就是说，银行在一二线城市发放房贷的风险比三四线城市低，根据风险与收益成正比的原理，一二线城市的房贷利率就可低些，三四线城市的房贷利率就可高些。通俗地说，哪个城市的房贷坏账率高，房贷利率就高；哪个城市的房贷坏账率低，房贷利率就低。

现在，我来解说中小银行房贷利率比大型商业银行高的原因。一方面，中小银行的存款利率比大型商业银行高，为了确保存贷利差不缩小，所以中小银行要将房贷利率定得高一些。另一方面，中小银行的房贷客户质量比大型国有商业银行低，因此房贷风险也较高，风险与收益成正比，房贷风险高，房贷利率也要高。

另外，对于个别购房者来说，在向银行申请住房按揭贷款时，也会因个人的情况而导致房贷利率比别人高。例如，个人征信有瑕疵、还款能力受到质疑等，银行在受理这类人群的住房贷款时，就会从风险与收益匹配的角度出发，提高房贷利率。